07-09-2012 《星島日報》
蔡柏熙 朱兆麟

樓市熾熱，成交價屢創新高，政府於上周四推出十招穩定樓價措施，提高短中長期的房屋供應量，貫徹梁特首於上任時對房屋政策的主要政綱，然而，經過兩三天的消化期後，樓市明顯已站穩陣腳，據中原及利嘉閣統計，各大型屋苑於上周末的成交量雖然下滑，但卻有多宗以創新高呎價成交。

「梁十招」的政策短期成效顯然不足，而中長期的成效亦成疑，評論普遍認為原因是其計劃推出的單位供應量少，不能應付市場的龐大需求，對於這點，筆者十分認同，並希望就此作簡單的說明。

房屋需求可分為自住及非自住兩種。自住方面，根據近五年的政府統計數字，每年平均有逾四萬五千宗婚姻登記、逾一萬五千宗離婚個案，減去每年因死亡人口及出境移民而空置出來的約一萬至一萬五千個單位，不計算外地移居香港及因市區重建而需遷入新居的家庭，單是自住的需求已有四萬五千至五萬個單位。

非自住方面的需求主要指投機的短線炒賣或長線投資，其數額不定，主要由投資環境及政策因素決定。一方面，香港維持了數年的低息環境，令借貸成本減少及供款能力增加，造就了投機的成本很低，而現時市場普遍預測美國聯儲局將推出新一輪量化寬鬆 (QE3)，將會繼續延長香港的低息環境，鼓勵投資炒賣。而且，目前的租金昂貴，可避免單位因空置而虧蝕，因而進一步減低投機的成本。另一方面，雖然在額外印花稅 (SSD) 的實施後，短線炒賣的成本大幅上升，但由於整體樓價高企，市場仍錄得不少扣除額外印花稅後仍淨賺的短炒個案。由此可見，在市道如此有利投資炒賣的情況下，來自投機的非自住需求是實際存在而不容忽視。

前任特首曾蔭權於2011年施政報告提出每年供應四萬個公私營住宅單位的目標，在近年越來越多內地投資者加入香港本地樓市下，此目標供應量明顯遠遠未能應付需求。新上任梁振英政府的房屋政策以增加供應為核心，理論上固然可以降低樓市，但其根本的問題卻在於輕視了需求量，特別是大量內地人對香港住房的投資及自住需求，令「梁十招」增加的供應量變得微不足道。要穩定樓市，政府不應只着重供應，更應重視需求。

筆者認為，香港房屋的可持續發展，必須要從控制需求入手。首先，政府必須明白房屋作為市民的生活必需品，自住需求不能受限，而非自住需求的卻可以限制，因此，政府應進一步提升額外印花稅及降低非自住按揭成數。其次，香港的土地應首先照顧香港市民需要，「港人港地」政策應盡快推行，將外地人口的住房需求放在較次要的位置，針對性地解決香港本地市民的住房需求。最後，長遠而言，政府必須利用稅項、法例及政策盡量將自住及非自住的需求於市場上分隔，例如大量提升整體入住政府資助房屋的人口比例，讓絕大部份的市民都有入住政府資助房屋的選擇，以有對象限制的供應解決市民的自住需求，不應讓希望買樓自住的市民被迫擠進樓價高企的私人住宅市場，承擔因非自住的需求而不斷拉高的樓價。總括而言，香港市民的房屋自住需求在人口的基本變化趨勢下本已不低，再加上外地需求及非自住需求，令本地市民難以安居。政府主張增加供應，但其數量卻極度有限，難以減輕市民的住房負擔，唯有控制需求，才能有效的穩定樓市，應付香港市民的自住需求，保持社會穩定。